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岳川博

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关于我

管理专家、企业家二代导师,“幸福企业”理论开创者、新国家竞争理论--“自然系统优势论”首创者,人生导师倡导者和践行者,《北大商业评论》副主编、北京财富时代管理咨询公司首席专家、中国幸福企业研究咨询中心主任,多家大型企业集团管理顾问及民营企业家家庭顾问。曾任北京大学管理案例研究中心研究员,曾辅导、帮助许多个人实现人生重要进步,提出了“资源为王”、“自然为尊”、“国家寄生主义”、“全球发展的十大预言”、“中国发展的十大战略转型”等重要概念或观点。

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中国房地产市场熊途未尽,勿抱幻想  

2008-12-05 20:00:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                                  ――简评迷惑中的中国房地产行业

此文写于主持中国地产交易会后,有感于多数房地产行业老总、投资人对房地产市场抱有幻想,特撰此文。

 

12月2日,应中国地产交易会组委会的邀请,担当了2008中国国际城市发展与地产运营投资交易会主论坛的主持人。这是我第二次主持地交会,两年的两次同样的会议,有着不同的感受。

年年岁岁花相似,岁岁年年人不同。在去年8月初担当中国地交会主持人和演讲嘉宾时,我曾明确提出,“中国房地产行业的拐点已经来临”,结果不但参会的多数房地产老总们不信,房地产投资机构不信,多数专家学者当时也不相信。而今年的情况是,几乎所有的人都承认中国房地产行业的拐点已经来临。但对中国房地产未来的走势,许多人仍然缺乏清醒的认识。有相当一部分人甚至认为,中国房地产在经历这次短暂的下跌后可以迅速复苏,甚至有著名外资房地产投资机构认为,两年后中国房地产价格要大涨。

我认为,中国房地产市场熊途漫漫,勿抱幻想,房地产价格此次下跌的时间将较长,两年内走出熊市的希望偏小。

欲明了中国房地产未来的趋势,要先看看全球经济环境和中国的民众家庭收入。全球经济已经步入衰退,应当说目前是无法看到衰退何时见底,中国做为全球市场体系中的一员,其经济活动又深受出口影响,因此全球衰退不见底,中国经济难言见底之日,中国房地产两年后大涨自然是没有充分的理由。

再看中国自身的经济发展。虽然中国推出了强烈的刺激经济增长的计划,但由于经济增长的方式没有质的提高(仍然是投资拉动型的),这种投资行为可能会让部分人员富起来(部分管项目、管资源的官员,以及部分项目承担单位和企业主,部分相关紧密的行业),但这能够带来的全民财富效应必定是比较有限的。投资的利好刺激与当下珠三角、长三角以及其它一些地区大规模的企业破产和员工失业相比,其利好作用远不足弥补衰退。因此,我们就不能指望中国的经济还象过去那样保持强劲的增长,尤其是不能指望民众的财富还象过去那样有良好的增长,而民众财富的增长是一切消费增长,包括房地产消费增长的来源。

还有人把房地产市场比作股市,认为中国的房地产市场所出现的问题并不是供求关系带来的,而是消费信心带来的。这种看法把“信心”两字看得太重要了。我认为,没有人不想买房,没有人不想住大房子,甚至可以说,几乎每个人都需要一套别墅甚至一个庄园。但现实的情况是,中国的房价确实远远超过了普通民众的购买实力,民众不是不想买房,而是买不起房,或者不愿意因为买了房而一家人一辈子成为“房奴”。从这个意义上讲,许多民众的不买房行为,不是因为信心,也不是因为买涨不买跌,而是民众在生活方式上的普遍觉醒以及个人在未来经济前途方面的安全感缺乏,导致他们不敢消费住房这个可望而不可及的“奢侈品”。

这里给一组数据来说明把普通民众购买住房称为“房奴”一点都不过分。房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1,联合国的标准是3∶1,美国目前的比例是3∶1,日本则是4∶1,而在我国,这个比例大约是10∶1~15∶1。香港房地产在1997年跌落之前,房价收入比大约是14∶1。

房地产行业也是一个周期性行业。自1998年住房改革以来(1998年7月3日国务院颁发“国发[1998]23号”文件,要求进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设,停止住房实物分配,首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。应当说,这是房地产市场化的标志),中国房地产市场经历了一个较长时间的牛市周期,从长期牛市进入熊市,这个熊市的时间就不会太短,国外的一些情形可以给我们一些借鉴。

美国房地产业大致按18~20年的频率完成一次周期循环波动,是按著名的库兹涅茨周期模式(18—20年)进行的。香港房地产业大约7~8年为一次周期循环波动,也是按朱格拉周期模式进行的。

房地产市场不仅有周期性,而且在房地产在进入熊市后其危害也非常严重。以日本为例,东京地区高级住宅用地每坪地价从1985年的182700日元涨到1990年的945000日元;从1991年起全国地价在17年内首次出现下跌后,到1992年东京地价已跌至每坪425800日元,只及高峰期的44%。在1991年的一年时间内,大约90%的房地产企业倒闭。

总之,除非中国大量增加货币供给,中国房地产市场整体上在短期(1-2年内)不太容易步出熊市。当然,中国很大,各地区、城市情况并不相同,部分地区和城市非常有可能较快出现转机。房地产商应当顺应经济规律,作好应对房地产熊市的心里准备;而普通民众,如要购房,一定要量力而行,不要以一生的幸福为代价,高价位买一套让自己多年负债的房子。当然,我也诚挚地希望,中国的房地产行业能够与中国的经济一样,都能尽快步入一个健康发展的轨道。

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